Investir dans l’immobilier ancien peut être très avantageux, notamment grâce aux dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux et le déficit foncier. Comment fonctionnent ces mécanismes et comment en tirer profit ? Découvrez les réponses à vos questions dans cet article détaillé.
La loi Malraux : qu’est-ce que c’est ?
La loi Malraux est un dispositif fiscal mis en place en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture. Son objectif principal est d’encourager la restauration du patrimoine architectural français en incitant les investisseurs à rénover des biens immobiliers situés dans des zones sauvegardées ou des secteurs protégés.
Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut donc acquérir un bien immobilier nécessitant des travaux de restauration et s’engager à louer ce logement pendant au moins neuf ans. En contrepartie, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le montant des travaux engagés dans la limite de certaines conditions.
Le fonctionnement de la loi Malraux
La loi Malraux s’applique aux biens immobiliers situés dans des Secteurs Sauvegardés, des Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou des Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP). Pour être éligible à ce dispositif, le bien doit également faire l’objet d’un Programme de Restauration Immobilière (PRI), validé par l’architecte des bâtiments de France.
La réduction d’impôt accordée dans le cadre de la loi Malraux est calculée sur le montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. Le taux de cette réduction varie en fonction de la localisation du bien :
- 30 % pour les biens situés en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP/AMVAP avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
- 22 % pour les biens situés en ZPPAUP/AMVAP sans plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
Cette réduction d’impôt est applicable dès l’année d’achèvement des travaux et peut être reportée pendant trois ans si elle dépasse le montant maximal autorisé.
Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Le déficit foncier est un autre dispositif fiscal permettant d’alléger sa fiscalité lorsqu’on investit dans l’immobilier ancien. Il s’agit d’un mécanisme qui prend en compte la différence entre les revenus fonciers perçus par un propriétaire et les charges déductibles liées à la gestion de ses biens immobiliers (travaux d’entretien, frais de gestion, etc.).
Si cette différence est négative, c’est-à-dire si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, alors un déficit foncier est constaté. Ce déficit peut être déduit du revenu global du contribuable dans certaines conditions, ce qui permet de réduire son imposition.
Le fonctionnement du déficit foncier
Le déficit foncier s’applique à tous les biens immobiliers locatifs, qu’ils soient neufs ou anciens. Pour en bénéficier, il faut simplement être propriétaire d’un bien immobilier générant des revenus fonciers et déclarer ces revenus ainsi que les charges déductibles liées à la gestion du bien.
Les charges déductibles comprennent notamment :
- les travaux d’entretien et de réparation ;
- les dépenses d’amélioration (hors agrandissement) ;
- les frais de gestion (honoraires de syndic, frais de procédure, etc.) ;
- les primes d’assurance ;
- la taxe foncière.
Le déficit foncier résultant de ces charges peut être déduit du revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 euros par an. Si le déficit est supérieur à cette somme, la différence peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Il est important de noter que le déficit foncier ne peut pas être cumulé avec la loi Malraux pour un même bien immobilier. Toutefois, il est possible de bénéficier de ces deux dispositifs pour des biens différents.
En conclusion, la loi Malraux et le déficit foncier sont deux mécanismes fiscaux intéressants pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier ancien. Ils permettent de réduire significativement sa fiscalité tout en participant à la préservation du patrimoine architectural français. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un professionnel pour choisir le dispositif le plus adapté à votre projet et optimiser votre investissement.