Acquérir un terrain viabilisé constructible est une étape importante pour tout projet immobilier. Cependant, il est essentiel de connaître les obligations légales qui incombent au vendeur avant de se lancer dans cette aventure. Cet article détaille les différentes responsabilités du vendeur et les démarches à suivre pour assurer la conformité de la transaction.
1. Les informations à fournir par le vendeur
La première étape pour le vendeur d’un terrain viabilisé constructible est de fournir toutes les informations nécessaires à l’acheteur. Ces informations concernent notamment :
- La situation géographique : le vendeur doit indiquer précisément l’emplacement du terrain, sa superficie et ses limites. Il doit également mentionner la présence éventuelle de servitudes ou de restrictions d’usage.
- La constructibilité : le vendeur est tenu d’informer l’acheteur sur les règles d’urbanisme applicables au terrain (plan local d’urbanisme, carte communale, etc.) ainsi que sur le coefficient d’emprise au sol et la hauteur maximale autorisée pour la construction.
- La viabilité : le vendeur doit préciser si le terrain est desservi par les réseaux publics (eau, électricité, gaz, assainissement) et si ces raccordements sont effectués ou à réaliser par l’acheteur. Il doit également indiquer les coûts estimés pour ces raccordements.
- Les risques naturels et technologiques : le vendeur doit fournir un état des risques et pollutions (ERP) qui recense les risques naturels (inondations, mouvements de terrain), technologiques (industriels, nucléaires) et miniers auxquels le terrain est exposé.
2. La garantie de conformité du vendeur
Le vendeur d’un terrain viabilisé constructible a l’obligation de garantir la conformité du bien vendu. Cette garantie couvre :
- La superficie : le vendeur doit assurer que la surface du terrain correspond à celle mentionnée dans l’acte de vente. En cas de différence supérieure à 5 %, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix ou l’annulation de la vente.
- La constructibilité : le vendeur est responsable si les règles d’urbanisme applicables au terrain ne permettent pas la construction envisagée par l’acheteur. Dans ce cas, l’acheteur peut annuler la vente ou demander une indemnisation.
- La viabilité : si le vendeur a indiqué que le terrain était viabilisé mais que l’acheteur rencontre des difficultés pour se raccorder aux réseaux publics, le vendeur est tenu de prendre en charge les travaux nécessaires ou de dédommager l’acheteur.
- Les vices cachés : le vendeur doit garantir l’absence de vices cachés sur le terrain (pollution, instabilité du sol, etc.). Si un vice caché est découvert après la vente, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
3. Les formalités administratives à accomplir par le vendeur
Le vendeur d’un terrain viabilisé constructible doit également effectuer certaines démarches administratives afin de sécuriser la transaction :
- La déclaration préalable : si le terrain est issu d’une division foncière, le vendeur doit obtenir une autorisation administrative (déclaration préalable ou permis d’aménager) attestant la conformité du projet avec les règles d’urbanisme.
- Le bornage : il est recommandé au vendeur de faire réaliser un bornage du terrain par un géomètre-expert afin de déterminer avec précision les limites et la superficie du bien vendu. Cette opération permet d’éviter les litiges ultérieurs entre voisins.
- L’acte authentique de vente : le vendeur doit signer devant notaire un acte authentique de vente qui reprend toutes les informations fournies à l’acheteur ainsi que les garanties offertes. Le notaire vérifie la régularité des documents et procède à la publication de la vente au service de publicité foncière.
En résumé, le vendeur d’un terrain viabilisé constructible doit respecter plusieurs obligations légales vis-à-vis de l’acheteur. Il doit fournir toutes les informations nécessaires à la prise de décision de l’acquéreur, garantir la conformité du bien vendu et accomplir les formalités administratives requises. En cas de manquement à ces obligations, l’acheteur dispose de recours pour obtenir réparation ou annuler la vente.