La succession est un sujet complexe qui soulève souvent des questions sur le plan fiscal, notamment en ce qui concerne les différences de traitement entre la nue-propriété et la pleine propriété. Cet article vous permettra de mieux comprendre ces deux concepts et d’identifier les spécificités liées à chaque cas pour optimiser votre stratégie successorale.
Définitions : nue-propriété et pleine propriété
Avant d’aborder les différences fiscales, il convient de définir les termes nue-propriété et pleine propriété. La pleine propriété représente le fait de détenir un bien immobilier sans aucune restriction, c’est-à-dire avec tous les droits et prérogatives attachés à la qualité de propriétaire (droits d’usage, d’habitation, de location, etc.). La nue-propriété, quant à elle, désigne la détention d’un bien dont l’usufruit (l’usage du bien) est séparé. Le nu-propriétaire ne peut donc pas utiliser le bien, mais il bénéficie toutefois des droits patrimoniaux liés à la propriété (droit de vendre ou transmettre le bien).
La fiscalité en cas de transmission par décès
En matière de succession, la fiscalité applicable diffère selon que l’on se trouve en présence d’une nue-propriété ou d’une pleine propriété. Dans le cas d’une transmission de pleine propriété par décès, les héritiers sont redevables des droits de succession sur la valeur totale du bien immobilier. Le montant des droits à payer dépend des liens de parenté entre le défunt et les héritiers, ainsi que des abattements et exonérations applicables.
En revanche, si le bien est transmis en nue-propriété, les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, c’est-à-dire après application d’un abattement correspondant à la valeur de l’usufruit. Cet abattement varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du décès :
- 70 % pour un usufruitier âgé de moins de 21 ans ;
- 50 % entre 21 et 31 ans ;
- 30 % entre 31 et 41 ans ;
- 20 % entre 41 et 51 ans ;
- 10 % entre 51 et 61 ans ;
- 0 % au-delà.
Ainsi, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est faible et moins les droits de succession sont élevés pour les héritiers.
Le régime fiscal applicable lors d’une donation
Tout comme pour les successions, le traitement fiscal diffère en cas de donation selon qu’il s’agisse d’une nue-propriété ou d’une pleine propriété. Lors d’une donation en pleine propriété, le donataire (celui qui reçoit le bien) doit s’acquitter des droits de donation sur la valeur totale du bien immobilier, selon les mêmes règles que pour les successions.
En revanche, lors d’une donation en nue-propriété, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, après application de l’abattement correspondant à la valeur de l’usufruit. Le barème d’abattement est le même que celui évoqué précédemment pour les successions.
La fiscalité liée à l’extinction de l’usufruit
Lorsque l’usufruit s’éteint (par exemple, au décès de l’usufruitier), la nue-propriété se transforme automatiquement en pleine propriété. Cette transformation est appelée « consolidation » et n’est pas soumise à une taxation spécifique. En effet, aucun droit n’est exigible lors de cette opération, puisque les héritiers ou donataires ont déjà payé des droits sur la valeur de la nue-propriété lors de la transmission initiale.
Conclusion
En matière de succession et de donation, il est essentiel d’être bien informé sur les différences fiscales entre la nue-propriété et la pleine propriété. Si transmettre un bien en nue-propriété peut permettre de réduire significativement les droits à payer par les héritiers ou donataires, il convient toutefois d’évaluer soigneusement les conséquences d’un tel choix sur l’ensemble de la stratégie successorale et patrimoniale.