Investir dans l’immobilier locatif est une option de placement intéressante pour diversifier son patrimoine et percevoir des revenus complémentaires. Toutefois, il est essentiel de bien appréhender la fiscalité qui s’applique à ces revenus locatifs. Cet article vous propose de passer en revue les principaux dispositifs fiscaux et leurs implications pour les propriétaires bailleurs.
Les différents types de revenus locatifs
Il existe deux catégories principales de revenus locatifs soumis à l’impôt en France :
- Les revenus fonciers : ils concernent les locations nues, c’est-à-dire sans meubles, d’un bien immobilier (appartement, maison, local commercial…).
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils concernent les locations meublées, que ce soit en résidence principale ou en résidence secondaire (location saisonnière par exemple).
Fiscalité des revenus fonciers
Pour déterminer le montant imposable des revenus fonciers, il convient de prendre en compte les loyers perçus ainsi que certaines charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance…). Deux régimes fiscaux distincts peuvent être appliqués :
- Régime micro-foncier : applicable si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus locatifs et n’a pas à détailler les charges déductibles.
- Régime réel : applicable si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou sur option du propriétaire pour ce régime même en dessous du seuil. Les loyers perçus sont imposés après déduction des charges réelles engagées par le propriétaire.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Fiscalité des locations meublées (BIC)
Les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC. Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués :
- Régime micro-BIC : applicable si les recettes annuelles provenant de la location meublée ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour une location classée en résidence de tourisme). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes, avec un minimum de 305 €.
- Régime réel simplifié : applicable si les recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC ou sur option du propriétaire. Les bénéfices imposables sont calculés en fonction des recettes et des charges réellement engagées.
Les BIC sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Dispositifs de défiscalisation pour les investissements locatifs
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettent aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux, sous certaines conditions :
- Loi Pinel : réduction d’impôt pour un investissement locatif dans le neuf, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire. La réduction d’impôt varie selon la durée de location (12 %, 18 % ou 21 % du coût du logement).
- Loi Malraux : déduction fiscale pour les travaux réalisés dans un bien immobilier situé en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). La déduction peut aller jusqu’à 30 % du montant des travaux.
- Loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt pour un investissement locatif dans une résidence avec services (étudiants, seniors…). La réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans.
Pour bénéficier de ces dispositifs, il convient de respecter les conditions spécifiques à chacun et de s’engager sur une durée minimale de location.
En conclusion, la fiscalité des revenus locatifs est un élément essentiel à prendre en compte pour les propriétaires bailleurs. Il est important de bien comprendre les différents régimes fiscaux et les dispositifs de défiscalisation afin d’optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.